Обзор позиций Верховного суда РФ за апрель - май 2020 года

1. Пролонгация договора аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства

Земельным кодексом РФ предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16.04.2020 № 308-ЭС19-25765).

2. Правопреемство по договору аренды земельного участка

В случае, когда собственник объектов незавершенного строительства переоформил в установленном порядке право постоянного (бессрочного) пользования публичным земельным участком на право долгосрочной аренды и в последующем продал указанные объекты незавершенного строительства третьему лицу, третье лицо также может претендовать на право долгосрочной аренды публичного земельного участка. С таким лицом может быть заключено дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды или новый договор аренды на прежних или иных условиях с учетом действующего на момент заключения договора гражданского и земельного законодательства. Данный подход применим и тогда, когда покупатель объектов незавершенного строительства уже заключил с органом власти краткосрочный договор аренды публичного земельного участка для завершения строительства указанных объектов. Иное толкование норм земельного законодательства ставило бы в неравное положение лиц, переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, а также противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 02.04.2020 № 302-ЭС19-23916).

3. Отсутствие акта о возврате предмета аренды не является безусловным доказательством пользования арендатором имуществом

Само по себе не составление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и не является основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы. Пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908).

4. Про требование о снижении размера неустойки

Позиция, согласно которой должник вправе обратиться с требованием об уменьшении размера неустойки только в случае списания по требованию кредитора неустойки со счета должника, а равно зачета суммы неустойки в счет суммы основного долга и/или процентов, а также в случае подачи кредитором искового заявления о взыскании неустойки с должника является неверной (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 № 305-ЭС19-25950).

5. Действие правила о запрете уступки прав и перевода обязанностей по договору, заключенному на торгах

Положения Гражданского кодекса РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №42) в части правила о запрете уступки прав и перевода обязанностей по договору, заключенному на торгах не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления Федерального закона №42 в силу (до 01.06.2015), при рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса РФ. Правоотношения из договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, возникли у его сторон 19.03.2015, то есть до 01.06.2015. Дата заключения договора аренды от 08.08.2017 в отношении земельного участка, образованного путем выдела из состава земельного участка, предоставленного по договору аренды от 19.03.2015, не имеет определяющего значения, поскольку правоотношения по выделу земельного участка, являющегося предметом договора аренды от 08.08.2017, возникли не в момент его государственной регистрации, а вследствие реализации арендатором обязанности по освоению земельного участка, что произошло до внесения изменений в Гражданский кодекс РФ, запрещающих производить уступку прав по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2020 № 310-ЭС19-26737).