1. Про согласие на совершение сделки
Соглашение о передаче прав по договору аренды лесного участка, заключенное между арендатором и третьим лицом без согласия арендодателя, в силу пункта 2 статьи 391 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.09.2020 №305-ЭС20-6940).
2. Про невозможность исполнения обязательств
Если между муниципальным образованием и застройщиком заключен договор о развитии застроенной территории, последующее введение градостроительных ограничений, делающих невозможным реализацию договора, означает возникновение невозможности исполнения обязательства муниципального образования и прекращение такого обязательства, следовательно, прекращается и обязательство застройщика о передаче муниципальному образованию квартир. Уплаченная застройщиком сумма за право заключить договор подлежит возврату застройщику, поскольку обязанности по внесению платы при заключении договора со стороны застройщика корреспондирует не обязанность заключить договор как факт (плата исключительно за заключение договора), а обязанность по предоставлению земельного участка и возможность осуществления строительства. (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.08.2020 №301-ЭС19-25810).
3. Про исчисление срока исковой давности при оспаривании сделки
Если сделка, оспариваемая на основании предположения о нарушении правил о согласовании крупных сделок, совершена до 1 января 2017 года, то при установлении срока давности для ее оспаривания следует руководствоваться разъяснением о начале расчета исковой давности, изложенным не в Постановлении Пленума ВС РФ от 26 июня 2018 года №27, а в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 16 мая 2014 года №28. Соответственно, срок давности по иску о признании недействительной такой сделки, совершенной с нарушением порядка ее одобрения, исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что такая сделка требовала одобрения в порядке, предусмотренном законом или уставом, хотя бы она и была совершена раньше. При этом предполагается, что участник должен был узнать о совершении сделки с нарушением порядка одобрения крупной сделки или сделки с заинтересованностью не позднее даты проведения годового общего собрания участников (акционеров) по итогам года, в котором была совершена оспариваемая сделка, если из предоставлявшихся участникам при проведении этого собрания материалов можно было сделать вывод о совершении такой сделки (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.09.2020 №304-ЭС20-5349).
4. Про выбор надлежащего способа защиты права
Если продавец недвижимости передал покупателю объект недвижимости во владение, но уклоняется от совершения действий, направленных на регистрацию перехода права собственности, то покупатель не может рассчитывать на удовлетворение иска о признании права собственности, так как иск о признании права — это иск о подтверждении уже возникшего права, и его заявление не может служить надлежащим способом защиты своих прав. Вместо этого покупатель должен заявить иск о регистрации перехода права собственности в соответствии с правилами статьи 551 ГК РФ. В то же время вместо отклонения иска на основании выбора ненадлежащего способа защиты права суд должен определить, что фактически иск направлен на регистрацию перехода права, и рассмотреть его по правилам статьи 551 ГК РФ (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.07.2020 №305-ЭС20-2700).
5. Про момент прекращения обязательств зачетом, совершенным в суде
Подача иска вместо направления заявления о зачете должнику/кредитору не должно приводить к изменению момента прекращения обязательства, поскольку предусмотренные статьей 410 ГК РФ основания для зачета (наличие встречных однородных требований и наступление срока их исполнения) остаются прежними. В ином случае материальный момент признания обязательства по договору прекращенным ставится в зависимость от процессуальных особенностей разрешения спора, на которые эта сторона повлиять не может. Гражданское и процессуальное законодательство не содержат указаний на разный момент прекращения обязательств внесудебным и судебным зачетом, а неустойка подлежит начислению исключительно за период с момента начала просрочки до момента прекращения обязательств зачетом (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25.08.2020 №310-ЭС20-2774).
6. Определение размера арендной платы за пользование земельным участком, ограниченным в обороте
К договору аренды, заключенному после введения в действие ЗК РФ без проведения торгов в отношении ограниченного в обороте земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, подлежит применению регулируемая арендная плата, определяемая по правилам, установленным в постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 №582 (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25.06.2020 №305-ЭС20-4264).
7. Квалификация инвестиционного контракта в качестве договора, заключенного в пользу третьего лица
Инвестиционный контракт, предусматривающий обязанность его сторон предоставить третьему лицу в качестве компенсации за уничтожение его объекта недвижимости в связи со строительством нового здания недвижимое имущество, может быть квалифицирован в соответствующей части как договор в пользу третьего лица (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17.06.2020 №305-ЭС19-27017).
8. Про последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды земельного участка
В случае, если отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность получения по этой причине разрешительной документации для начала строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены. Создание арендодателем таких условий, при которых из-за отсутствия регистрации договора аренды невозможно достижение цели аренды, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду объектом недвижимости. В этом случае передача по акту спорного объекта подтверждает лишь переход его во владение арендатора, однако не означает, что арендодатель обеспечил арендатору возможность его действительного использования для достижения указанных в договоре целей (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16.06.2020 №310-ЭС19-16588).